Préstamos hipotecarios y funcionamiento banca

La función principal de un banco es intermediar entre quién ha ahorrado su dinero y quién quiere consumir o para realizar una inversión sin disponer de recursos suficientes. Este objetivo es muy importante, tal y como muestra la continua y profunda preocupación en cualquier ámbito de la economía por conseguir igualar ambas variables (ahorro = inversión).

El alejamiento de esta función al emitir activos muy sofisticados (estructurados) sin la consiguiente garantía y sin el necesario soporte del ahorro previo, ha sido una de las causas de la crisis financiera iniciada en Estados Unidos, que ha sacudido el mundo. También es conocido que la inflación de préstamos hipotecarios es uno de los motivos de la dramática crisis que sufre la economía española.

Sin duda, estas prácticas que han generado enormes beneficios a unos pocos mientras se socializaban las pérdidas, han aumentado la mala fama de los bancos entre la población. El objeto de esta entrada es, sin embargo, menos ambicioso que explicar estos dos desastres. Voy a tratar de describir la mecánica que rodea un préstamo hipotecario con el propósito de hacer pensar sobre algunas de las valoraciones manejadas habitualmente por la opinión pública.

Un banco necesita disponer de recursos para realizar los préstamos que puede conseguir mediante los depósitos que realizan sus clientes porque no van a gastar el dinero inmediatamente o, pidiéndolo antes prestado a terceros (una fuente puede ser el Banco Central Europeo). En ambos casos debe pagar un precio a quienes le dejan el dinero. Para simplificar vamos a suponer que el tipo de interés que paga es el euribor o, se acerca a ese tipo de interés.

Pero además, para desarrollar su actividad, el banco también necesita disponer de una red de oficinas y el correspondiente personal capacitado, a los que hay que añadir las herramientas necesarias para desarrollar su función. La actividad bancaria está obligada a unos gastos fijos que tienen una cuantía mínima con independencia de la facturación de la empresa.

La determinación del precio de los préstamos hipotecario durante los años álgidos de la etapa expansiva (2000-2008) fue fijar un tipo de interés variable calculado bajo la fórmula de euribor más un porcentaje que difícilmente llegaba al 1%, con una duración temporal media del préstamo de 23 años (había crédito con vencimientos de hasta 40 años). Esta fórmula de fijación del precio estaba basada en la convicción del banco ( y Caja de Ahorros) de "colocar" automáticamente ese préstamo a un tercero pagando un rendimiento inferior a ese porcentaje adicional fijado sobre el euribor. El banco refinanciaba la cantidad prestada mediante la emisión de cédulas hipotecarias pagando una cantidad inferior y conseguía como beneficio la diferencia.

Este procedimiento beneficiaba a las dos partes aunque tenía elementos negativos no visibles en ese momento (externalidades negativas) como el excesivo aumento en el precio de la vivienda o la posibilidad de que llegara una crisis bancaria con derivaciones sistémicas. Con la fórmula utilizada, el comprador de la vivienda accedía a un préstamo barato y el banco engordaba la cuenta de resultados al acumular muchas operaciones con margenes pequeños. Es cierto que además tenían algunos canales adicionales de ingreso: comisión de apertura, comisión de tasación, seguro de vida, seguro de hogar y algunos otros extras, pero su existencia no cambia el razonamiento principal que pretendo hacer.

La fórmula tenía varios puntos débiles. Un cambio de comportamiento en "el milagro español" podía generar impagos en los créditos que automáticamente se convertían en un riesgo para el emisor de los activos de garantía (títulos hipotecarios), es decir, el banco debe devolver al tercero la cantidad íntegra aunque él no cobre el préstamo  hipotecario concedido. Este riesgo aumenta a medida que los vencimientos de los préstamos son a más largo plazo porque hay más posibilidades que el ahorrador reclame el dinero que ha depositado en el banco o se producza el vencimiento de la cédula hipotecaria primigenia y no se disponga de inversor de repuesto.

Pero hay más. El cambio en las condiciones del sistema financiero (credit crunch para todos) hace que el banco deba asumir la refinanciación de operaciones aprobadas bajo una realidad bien distinta. En resumen, hay muchas posibilidades que el banco incurra en pérdidas en muchos de los créditos concedidos bajo la fórmula euribor + un porcentaje inferior al 1%, porque actualmente no son capaces de emitir bonos a ese precio y deben pagar una cantidad bastante superior para que alguien les financie.

Voy ahora al asunto de los nuevos créditos. Conocida la nueva situación, un banco debe fijar el precio de los préstamos  y, dado que no tiene la salida de empaquetarlos a un tercero como antes, la lógica lleva a pensar que debe evaluar sus costes y a ellos sumarle el beneficio que quiera obtener. Como mínimo debe utilizar el criterio: euribor + costes de explotación + margen razonable de beneficio y, posiblemente debería añadir un porcentaje de riesgo de morosidad. Imposible esperar ofertas del tipo euribor + 0,75%.

Una precisión importante. El cambio en la forma de fijar el precio de los préstamos hipotecarios es independiente de la propiedad del banco. También están obligados los de propiedad pública, siempre y cuando no incurran en pérdidas que deberían pagar los los contribuyentes.

Dos conclusiones.

1.- La gestión del saldo de préstamos hipotecarios acumulado en "los años de bonanza" es una tarea muy difícil para los bancos españoles, al haber actuado con una falta prudencia en la gestión del riesgo y un muy deficiente control y supervisión del regulador público. Espero que no sean necesarios más recursos para superar el duro trance y que además, se mantenga la política expansiva del Banco Central Europeo que hasta ahora limita los efectos negativos de los vencimientos de los títulos hipotecarios en circulación (250.072 millones de euros en junio 2013).

2.- No conozco todas las clausulas suelo aplicadas por la banca después del inicio de la crisis y muy probablemente es preciso mejorar la transparencia de este tipo de operaciones para distribuir de forma equitativa el riesgo y no permitir beneficios desmesurados, pero la sociedad española debe olvidarse de créditos tan baratos para comprar viviendas. El cambio no es por maldad de las entidades bancarias sino por el hecho de aplicar una gestión más responsable de su función de intermediación. Un cambio hacia más prudencia en la gestión de su actividad que como estamos viendo con las consecuencias de la actual crisis (el coste para el contribuyente supera los 45.000 millones de euros), beneficia a toda la población.

Por otra parte, si tengo que elegir demandaría una política pública de alquiler mucho más ambiciosa que permitiera a las personas acceder a una vivienda con un  esfuerzo muy inferior al que ha habido de dedicar hasta la fecha y que la banca concentre su actividad en otro tipo de operaciones para mejorar el potencial productivo del tejido productivo español en otras tareas distintas a la construcción.