lunes, 21 de enero de 2013

Cuánto debe caer el precio de la vivienda

El precio medio de la vivienda en España creció el 190% nominal en el periodo 1997-2007 (114% real). El descenso ha sido del 23,8% nominal en la etapa 2007-2012. Parece lógico considerar razonable asistir a una mayor caída en el futuro próximo, aunque no tan importante como para compensar todos los excesos del pasado (de ser así, las familias sufrirían mucho más debido a la devaluación de su principal activo).
La economía española se enfrenta a un problema de excedente en viviendas terminadas (700.000) que lastra el balance del sector financiero (menos, desde la creación de la SAREB) y restringe la oferta productiva en el sector, pero también sufre los graves problemas de acceso a la vivienda de una parte no pequeña de la población (jóvenes, inmigrantes y personas sin empleo).
La política pública de vivienda aplicada desde 1960 se ha concentrado en el fomento de la actividad productiva con un resultado bastante negativo: alto coste (gasto anual superior 5.000 millones de deducciones a la compra de vivienda), elevados precios, gran deuda y déficit de oferta. Es momento de cambiar y, a pesar de las severas restricciones en las cuentas públicas, articular una política concentrada en el fomento del alquiler con el objetivo de conseguir precios más razonables.  Si los salarios no crecen para mejorar el nivel de competitividad-precio a corto plazo, es preciso adecuar los precios para que no sufra más elpoder adquisitivo y la calidad de vida de las personas.
Una política de subvención pública hasta garantizar un esfuerzo del inquilino alrededor del 30% de su renta permitiría ampliar el mercado (aumentar la demanda solvente) y utilizar para ese fin una parte del actual stock de viviendas. La dotación de 2.500 millones de euros al año permitiría realizar  alrededor de medio millón de actuaciones que deberían ser complementadas con un incentivo a la política de rehabilitación de viviendas.
La vuelta a la niveles normales de construcción (250.000 millones al año) tardará todavía algunos años y, en todo caso, debe ser complementaria al mayor uso del alquiler como fórmual de acceso a la vivienda residencial en España.

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