domingo, 7 de abril de 2013

Alquiler de vivienda y modelo productivo

Ante tanta desgracia a nuestro alrededor y aluvión de críticas sobre cuestiones del pasado (que bien nos hubieran venido haberlas escuchado en tiempo y forma), algunas personas te invitan (no siempre de buenas formas) a plantear propuestas de futuro. La primera que se me pasa por la cabeza es no repetir los errores en los que se ha incurrido y, por ende, abandonar los atajos para afrontar la realidad de frente, con esfuerzo y mucho coraje.

Me imagino que hay muchas propuestas, pero a mi me gusta mucho la recogida en una tribuna que escribí en junio del año pasado con Carlos Martín y Luis Zarapuz en el diario CincoDías. En ella se postulaba que la economía española deje de apoyar su crecimiento en las operaciones inmobiliarias y se limite a construir las viviendas que realmente necesita. Esto implica aprovechar adecuadamente las viviendas vacías en núcleos urbanos donde hay demanda y convertir en solventes a las personas que no pueden serlo porque no tienen renta suficiente para pagar los precios actuales. 

La larga experiencia de la política pública de "apoyo a la piedra" o, lo que es lo mismo de apoyo a la tenencia en propiedad de la vivienda, iniciada con la dictadura franquista y continuada hasta antes de ayer, nos ha llevado a precios caros (y eso que han bajado bastante en los dos últimos años), inmensa deuda y un sistema bancario muy tocado, siendo benevolente en el juicio. Sin el exceso de préstamos inmobiliarios solicitados ante la inexistencia de fórmulas alternativas de acceso a una vivienda a precio accesible que fueron concedidos por las entidades de aquella manera, es decir, sin la prudencia razonable en la valoración del riesgo, no habría habido hipertrofia de ese tipo de créditos. Imposible por tanto, acumular fallidos y, de esa forma queda eliminada esa vía para dañar la solvencia de los bancos (antes también cajas).

La forma de cambiar el modelo productivo imperante durante demasiado tiempo en España pasa por cambiar a una ambiciosa política pública de apoyo al alquiler junto con una Ley Hipotecaria que recoja la fórmula de dación en pago. Sí, ya lo sé, el uso de la dación en pago a partir de este momento puede reducir el número de préstamos hipotecarios, pero a cambio se equilibrará el riesgo ahora soportado casi en su totalidad por los prestatarios, porque los bancos deberán medir más sus concesiones. Además, a la vista del resultado no veo cual es el interés de acumular préstamos hipotecarios por valor de 1 billón de euros que bloqueará durante más de una década una parte significativa del ahorro nacional, al tener que destinarlo a pagar un activo depreciado. Un modelo que también ha dejado secuelas en ayudas públicas (vamos por 68.000 millones de euros) que, en el mejor de los casos, se recuperarán en un 40 por ciento dentro de un buen puñado de años. Por cierto ¿quien pagará a la sociedad española el coste del bloqueo de crédito que dura ya 5 años y ha costado miles de puestos de trabajo destruidos al negar a las empresas dinero para financiar su circulante?. La actual cultura de la vvienda en propiedad afecta también a la vejez al no disponer de liquidez en muchos casos para afrontar nuevos gastos que aparecen en una vida más larga.

El coste anual de la deducción en el IRPF de la vivienda en propiedad roza los 6.000 millones de euros. Un dineral que ha servido básicamente para incrementar el precio final de la vivienda. Una tercera parte de ese dinero dirigido a bonificar el alquiler de acuerdo al nivel de renta y circunstancias familiares (concesión al inquilino que recibiría el propietario) permite 2 millones de actuaciones con muchas posibilidades de reducir el precio real para el inquilino hasta la tercera parte de su renta. Ese logro dinamizaría un mercado bastante corto y, sobre todo, satisfaría una demanda insatisfecha y mejoraría la calidad de vida de los beneficiarios.

Un muy buen convenio colectivo en un tiempo en los que se pretende que los trabajadores vivan con poco dinero.

En el nuevo escenario, los bancos se dedicarían a otros asuntos, como concentrar su actividad en la concesión de créditos para aumentar la capacidad productiva de empresas con proyectos competitivos y sostenibles en el tiempo. Empresas de mayor dimensión que afronten inversiones con más tecnología para consolidar y ampliar sus productos en el mercado nacional e internacional. El mercado de la vivienda tendrá esa necesaria competencia para abaratar los precios que no ha dispuesto durante décadas al haber gozado de una posición de casi monopolio la compra frente al alquiler.

Es una buena propuesta a disposición de quien quiera utilizarla. El problema, enfrentarse a la cultura del dinero fácil y los intereses espúreos de una minoría no tan pequeña Para pasar a creer en una economía distinta, más dinámica, enla que el valor se mida por la capacidad de producir cosas útiles y valiosas que se puedan vender en todo el mundo y está limitada a inmovilizar el ahorro en una vivienda.

Un anticipo, a falta de una lectura detallada, la información disponible sobre el Plan Estatal de Fomento de Alquiler de Viviendas, Rehabilitación y Regeneración y Renovación Urbanas 2013-2016 aprobado en el último Consejo de Ministros, no cumple con el mínimo necesario para pensar que apoya la línea de trabajo expuesta en esta entrada del blog. Nuevamente, al igual que hizo la anterior administración durante 8 años, la elección pasa por un título grandilocuente y poca ambición en su contenido.


No hay comentarios:

Publicar un comentario